商業物件（売買）, Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen 41189, ドイツ

Visionäre gesucht: Ehemaliger Bahnhof mit Cashflow-Potenzial, Ausbaureserven & Baugrundstück

Historisches Bahnhofsgebäude mit gigantischem Ausbau-, Umbau- und Neubaupotenzial!
Eine Immobilie mit Geschichte und einem außergewöhnlichen Charakter: Zum Verkauf steht ein ehemaliges Bahnhofsgebäude aus dem Jahr ca. 1930, das heute ein wahres Unikat am Immobilienmarkt darstellt. Das traditionsreiche Gebäude verbindet historische Substanz mit industriellem Flair und bietet visionären Investoren, Projektentwicklern oder Kapitalanlegern schier endlose Möglichkeiten.
Derzeit verfügt das Anwesen über eine Wohnfläche von ca. 454 m², die sich auf drei großzügige Wohneinheiten aufteilt. Das wahre Highlight dieser Liegenschaft ist jedoch das immense Entwicklungspotenzial und der massive Substanzwert:
- Massiver Grundstückswert & Neubaupotenzial: Das Grundstück ist mit ca. 2.621 m² äußerst weitläufig. Ein absolutes starkes Argument für Investoren: Allein der reine Grundstückswert (basierend auf dem Bodenrichtwert) beläuft sich bereits auf satte 655.250 €! Zudem bietet das Areal das Potenzial, das Grundstück zu teilen und im hinteren Bereich – parallel zur Bestandsrenovierung oder im Anschluss – einen kompletten Neubau (z. B. ein weiteres Mehrfamilienhaus) zu errichten. Früher standen auf diesem Areal bereits weitere Wohnhäuser.
- Schneller Cashflow durch Bestand: Das Bestandsgebäude lässt sich mit verhältnismäßig geringem Aufwand renovieren. So können Sie zeitnah vermieten, direkte Mieteinnahmen generieren und einen soliden Cashflow aufbauen, während Sie weitere Bauprojekte planen.
- Neustrukturierung der Wohnflächen: Die sehr großen Wohnungen im Erdgeschoss (ca. 240 m²) und im 1. Obergeschoss (ca. 102 m² und 107 m²) bieten sich optimal dafür an, umgestaltet zu werden. Hier könnten stark nachgefragte kleinere Wohneinheiten wie Studentenwohnungen, Mikro-Apartments oder Monteurzimmer entstehen, was die Mietrendite drastisch erhöhen würde.
- Massive Ausbaureserven: Das bisher unausgebaute Dachgeschoss bietet eine riesige, zusätzliche Fläche von ca. 200 m², die für weitere Wohn- oder kreative Nutzungskonzepte ausgebaut werden kann.
Wichtiger Hinweis: Bei allen genannten Optionen (Grundstücksteilung, Errichtung eines Neubaus, Umnutzung in kleinere Apartments, Dachgeschossausbau) handelt es sich um architektonische Ideen und Annahmen. Diese stellen keine verbindlichen Zusagen dar und bedürfen stets einer Prüfung und Baugenehmigung durch das zuständige Amt.
Dieses Objekt ist ein Projekt für Visionäre, die den Charme der Geschichte bewahren und gleichzeitig ein hochprofitables Immobilienprojekt mit einem extrem starken inneren Wert realisieren möchten.

Ausstattung:
Das imposante Anwesen bietet auf einem parkähnlich angelegten Grundstück von ca. 2.621 m² eine Fülle an besonderen Ausstattungsmerkmalen und Flächen:
- Wohneinheiten: Aktuell drei Wohnungen (zwei im OG mit je ca. 102 m² und 107 m² sowie eine riesige EG-Wohnung mit ca. 240 m²). - Deckenhöhen: Beeindruckendes Raumgefühl durch historische Deckenhöhen von ca. 3,70 m im Erdgeschoss (inklusive des ehemaligen, halbrunden Stellwerks) und ca. 2,70 m im Obergeschoss.
- Zusatzflächen & Gewerbe: Eine große Halle im Erdgeschoss bietet ideale Voraussetzungen für Gewerbe, ein Atelier oder als Lager. Diverse Anbauten schaffen weiteren Stauraum.
- Ausbaureserve: Unausgebauter Dachboden mit über 200 m² Fläche.
- Heizungstechnik: Drei separate Gasthermen (Etagenheizung). Die Brennwertheizung für die Erdgeschosswohnung wurde Ende 2021 erneuert. Zwei Kaminöfen im Erdgeschoss sorgen zusätzlich für behagliche Wärme.
- Keller: Ein sehr großer, unterkellerter Bereich mit hohen Decken und einem historischen Luftschutzraum, der sich ideal als Lager oder für den Einbau einer modernen Zentralheizung eignet.
- Dach & Energie: Die Dachflächen wurden 2016/2017 saniert und gedämmt – perfekte Bedingungen für die Nachrüstung einer Photovoltaik-Anlage.
- Parken: Ein Doppelcarport sowie 8 weitere Außenstellplätze auf dem Grundstück bieten ausreichend Parkraum, was besonders bei einer Aufteilung in kleinere Wohnungen von großem Wert ist.
- Internet: Highspeed dank Glasfaseranschluss.

Lage:
Dörfliches Idyll im Westen von Mönchengladbach mit perfekter Anbindung
Das historische Gebäude befindet sich im ländlich geprägten Mönchengladbacher Stadtteil Herrath. Die Umgebung besticht durch ihre idyllische Atmosphäre, eingebettet zwischen Feldern und viel Grün – ideal für alle, die dörflichen Charakter und Natur schätzen.
Die Immobilie liegt als ehemaliges Bahnhofsgebäude direkt an einer aktiven Bahnstrecke. Was auf den ersten Blick nach einer Herausforderung klingt, lässt sich heute hervorragend lösen: Durch ein attraktives Förderprogramm der Deutschen Bahn werden Schallschutzmaßnahmen (wie der Einbau moderner Lärmschutzfenster) mit bis zu 75 % der Kosten bezuschusst. Mit diesem Upgrade wird die Geräuschkulisse auf ein Minimum reduziert und stellt kein Problem mehr dar.
Gleichzeitig profitieren Sie und künftige Mieter genau von dieser Infrastruktur: Über den örtlichen Bahnhof gibt es direkte Bahnverbindungen nach Mönchengladbach, Düsseldorf, Aachen und Heinsberg. Für Pendler ist dies ein unschlagbarer Vorteil. Auch mit dem Auto sind die Autobahnen A46 und A61 in nur wenigen Minuten erreicht. In Herrath selbst gibt es eine Grundschule, einen Kindergarten und kleinere Geschäfte. Weitere Infrastruktur, Ärzte und Gastronomie finden sich im nahen Wickrath oder in der Mönchengladbacher City.

Sonstige Angaben:
Eigentümer aufgepasst:
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Egal ob unrenoviert, saniert, geerbt oder der nächste Lebensabschnitt bevor steht.
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Käuferprovision:
4,76% des Kaufpreises inkl. 19% MwSt.

Energieausweisart: Bedarfsausweis | Endenergiebedarf: 319,60 kWh/(m²*a) | Heizungsart: Etagenheizung | Wesentlicher Energieträger: Gas | Energieeffizienzklasse: H